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The tax rate applicable to Residents’ and Non-residents’ capital gains (e.g. the proceeds obtained from the sale of a house) was 21% until 2013.
The formula for calculating the taxable base of the CGT was amended with effect from January 1st, 2015, as a consequence of which, in order to offset the higher taxable base, the tax rate was provisionally reduced to 20% before its final reduction to 19% on January 1st, 2016.

The Spanish Prime Minister has announced that the reduction of this tax to 19% is being brought forward to take effect from July 1st, 2015.

This means that the proceeds obtained from the sale of real property and other property transferred after July 1st will be taxed at the rate of 19% instead of 20%.

Good news!

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boton bamder esp. pequeño

  Hasta el año 2013 el tipo aplicable a las ganancias de capital de residentes y no residentes (por ejemplo por la venta de una vivienda) era del 21%.
Con efecto al 1 de enero de 2015 se modificó la fórmula de cálculo de la base imponible de este Impuesto y como consecuencia y para compensar la mayor base imponible se modificó provisionalmente el tipo de tributación al 20%, y  que a partir del día 1 de enero de 2016 pasaría a ser del 19%.
El Presidente del Gobierno español ha anunciado que se adelanta la reducción a ese tipo del 19% con efecto desde 1 de julio de este año 2015.
Es decir las ganancias por las ventas de inmuebles y otros bienes transmitidos a partir de este 1 de julio ya aplicarán el tipo del 19% en vez del 20%.
¡Una buena noticia!

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ICONO PEQUEÑA BRITANICA Many factors are contributing to an important  increase in housing purchases by British citizens in Spain, including the following:


House prices are still relatively low compared to the period before the economic crisis.


During the economic crisis, and specifically during the correlative banking crisis, banks and saving banks practically stopped granting mortgages.- This trend has completely reversed and especially for foreigners, who are favored by it.


Due to the political uncertainty in the Arab countries of the Southern Mediterranean, the economic instability of Greece and the geopolitical situation of Turkey,  Spain’s perception as  a comfortable and safe destination is being consolidated.


After the debt crisis, Spain is now the fastest growing economy in Europe, currently growing at more than 3% and, according to the latest predictions, it  will reach 4% by the end of the year.


If last January the Euro exchange was approximately €1.25 per Pound, it now exceeds 1.41 Euros for one pound, which is a great advantage for the British. Pound sterling Libra esterlina Sterlina britannica

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Vaboton bamder esp. pequeñorios factores están contribuyendo a un importante y significativo aumento de las compras de viviendas    y otras propiedades en España por parte de CIUDADANOS BRITÁNICOS, entre los que cabe destacar:


Todavía los precios de las viviendas son relativamente bajos en relación a la época anterior a la crisis económica.


Durante la crisis económica y específicamente durante la correlativa crisis bancaria, los bancos y cajas de ahorro prácticamente cerraron la concesión de hipotecas.- Esta tendencia se ha invertido totalmente y especialmente para los extranjeros, que se ven favorecidos por ello.


Debido a la incertidumbre política en los países árabes del sur del Mediterráneo y la inestabilidad económica de Grecia y la situación geopolítica de Turquía, la percepción sobre España de los extranjeros se consolida como un destino cómodo y seguro.


Tras la crisis de la deuda, España es hoy el país con más crecimiento de Europa, ya superior al 3% y que se prevé que en este mismo año llegue al 4%, según las últimas predicciones.


Si en el pasado mes de enero en cambio del Euro era aproximadamente del 1,25 por Libra Esterlina, actualmente supera los 1,41 Euros por 1 libra esterlina, lo que para los británicos supone una gran ventaja.

Pound sterling Libra esterlina Sterlina britannica


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Regulation (EU) No 650/2012 on jurisdiction, applicable law, recognition and enforcement of decisions and acceptance and enforcement of authentic instruments in matters of succession mortis causa shall be fully and entirely applicable in all European countries as from the 17th August 2015 except in the United Kingdom of Great Britain and Northern Ireland and in the republic of Ireland.

On the other hand, the Civil Section of the Spanish Supreme Court rendered a Judgement on 12/01/2015 which relates to the matter of substantive law (namely, the law governing the succession or inheritance and the rights of all the persons who must be regarded as heirs and what the latter are to receive).

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How does this doctrine of the Supreme Court apply to British and Irish citizens?

Let us examine the typical case of a British citizen (and we are aware of the differences which exist in this matter between the various kingdoms, particularly between England and Scotland) who owns property in Spain.

 Spanish Law is clear: a person’s succession mortis causa is governed by their personal law, i.e. that of their country of nationality.

 No further conflict exists in that sense, as the Spanish legal regulations refer to the substantive law of the UK for British and Northern Irish citizens and to that of the Republic of Ireland in the case of Irish citizens, which will determine who the heirs are and the form and proportion of the estate to be awarded to each one of them. That is, if a British or an Irish citizen passes away, the law which determines who, how and in what proportion is an heir or is entitled to receive any part of the estate is the deceased’s own national law (United Kingdom or the Republic of Ireland).

It must be noted, on the other hand, that “succession rules” are not to be confused with the legal rules concerning the “taxes” payable on the succession, which are not in any way the subject of this article.

The first problem arises not because the British or Irish national owns or holds title to real property (a piece of land, a home, business premises, etc) in Spain, but because their own British or Irish Law envisages a rule called “renvoi” whereby, when a national of that country owns real property, the law which governs their succession by reason of death –in respect of such real property – is that of the country in which the property is located; this means Spanish Law in this case insofar as we are talking about property located in Spain.

In addition, the old legal principle of “unity” and “universality” of the inheritance is applicable in Spain; in other words, there is a “single” inheritance which relates to the whole estate left by the deceased, whether it comprises personal property or real property and irrespective of whether the various assets are located in different places.

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On the other hand there is also the principle of “freedom to bequeath”, which in Spain is extraordinarily filtered or restricted where there are any “mandatory heirs”; that is, the law provides that certain persons (spouses, children or parents in the absence of the latter) must by reason of kinship inherit or receive a substantial portion of the estate whether the testator wants it or not, and this is mandatory to such an extent that such persons may only be disinherited for extremely serious causes (such as having denied food to the disinheriting parent or having attempted to kill the testator’s spouse).  Thus, the children –or their descendants in their absence – , the surviving spouse and other relatives in different cases, shall statutorily receive most of the assets of which the estate consists.

Generally speaking, the surviving spouse will only receive a lifetime right to use and enjoy (as opposed to full ownership thereof) a certain part of the estate, and only one third thereof may be disposed of by the testator in favour of third parties. This, obviously, is only a summary of the various situations which can be encountered, such as second marriages and children from the first marriage, etc.

The above is merely an outline of the Spanish legal regulations on the matter, which in addition has exceptions in several territories where very ancient rules are still force, such as Navarra, the Basque Country or Catalonia.

Until now, British and Irish citizens have been advised to dispose of their estate as they see fit, whether by Wills executed in the United Kingdom or in the Republic of Ireland or, where applicable, by executing in Spain a Will relating only to their assets located in Spain. However, the recent Judgement of the Supreme Court makes it possible to interpret that, once British Law or Irish Law makes a renvoi to Spanish Law insofar as there is real property located in Spain, Spanish Law may be applicable to the whole inheritance by virtue of the aforementioned principles of unity and universality and that, therefore, it will be mandatory for the estate, as least the portion thereof which is located in Spain, to be distributed as provided for by Spanish Law. This means that the children would necessarily receive one third of the estate in equal shares and another third of the estate in the proportion established by the testator, and that the spouse would receive another third of the estate at most if so determined by the testator where, for example, his spouse is not the mother of his children.

Many British and Irish citizens have executed Wills disposing of their assets in Spain, often leaving such assets to the surviving spouse and, in the event of previous or simultaneous death of the latter, to their children.

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We therefore consider, in light of the recent Judgement of the Supreme Court, that it would be advisable for British and Irish citizens to execute a new Will in Spain in respect of their assets located in Spain whereby they should stipulate that, according to Regulation (EU) No. 650/2012, they fully submit to the laws of England, Scotland, etc, or to the laws of the Republic of Ireland, even where their estate, real property included, is located within the Spanish territory. This option would be valid if this is expressed both in a Will executed in Spain and in a Will executed in their own country.

Lizarza Abogados – July 2015

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El Reglamento Europeo nº 650/2012 relativo a la competencia, ley aplicable, reconocimiento y ejecución de resoluciones, a la aceptación y la ejecución de documentos públicos en materia de sucesiones mortis causa, será de plena y entera aplicación  a en todos los países europeos a partir del día 17 de agosto de 2015, excepto en el Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del Norte y la República de Irlanda <como se dispone en el Considerando (82) del propio Reglamento>.-

Por otra parte la Sala Civil del Tribunal Supremo español ha dictado en fecha  12/01/2015 una Sentencia que aborda el tema de la ley sustantiva (es decir la que se refiere a la ley que gobierna la propia sucesión o herencia y los derechos de cada persona que deben ser considerados como herederos y lo que ha de corresponderle a cada uno como tal).

¿Qué aplicación tiene esta doctrina del Tribunal Supremo para británicos e irlandeses?

Examinemos el caso típico de un británico (y somos conscientes de las diferencias que existen en esta materia entre sus diferentes reinos, en especial  entre Inglaterra y Escocia) que posee bienes en España.

La ley española es clara: La sucesión mortis causa de una persona se rige por su ley personal, que no es otra que la de su nacionalidad.

Hasta ahí no existe mayor conflicto, ya que la normativa legal española se remite a la ley sustantiva del Reino Unido para los británicos y norirlandeses o de la República de Irlanda para las irlandeses, que en cada caso será la que determine quienes son los herederos y en que forma y proporción de cada uno de ellos.- Es decir si un ciudadano británico o irlandés fallece, la ley que se  aplica  para determinar quien, como y en que parte son o reciben bienes, es su propia ley nacional (del Reino Unido o de la República de Irlanda).

Por otra parte hay que indicar que no podemos confundir “normas sucesorias” con las normas legales de “tributos” por sucesión, que en modo alguno son objeto de este artículo.

El primer problema surge no porque el nacional británico o irlandés sea propietario o titular bienes inmuebles (un terreno, vivienda, local comercial, etc.) en España, sino porque su propia ley británica o irlandesa, contempla una norma llamada de “reenvío”, es decir que cuando uno de sus nacionales tiene bienes inmuebles, la ley que rige su sucesión por causa de muerte –respecto de esos bienes- es la ley del país en que se encuentren: en este caso será la ley  española por encontrarse esos bienes en España.

Y en España rige el antiguo principio legal de “unidad” y “universalidad” de la herencia”, es decir que la herencia, o lo que es lo mismo que aquella es “única” y se refiere a la totalidad de los bienes dejados por el causante, ya sean bienes muebles e inmuebles” o estén en distintos lugares.

Por otra parte existe también el principio de “libertad de testar”, que en España está extraordinariamente tamizado o constreñido cuando existen los llamados “herederos forzosos”, es decir que la ley ya dispone que ciertas personas por razón de cercano parentesco (cónyuges, hijos o padres en ausencia de estos) heredan o deban percibir obligatoriamente una parte sustancial de los bienes dejados en herencia y lo quiera el testador o no, hasta el punto que no pueden ser aquellos desheredados sino por causas extremadamente graves (como por haber negado alimentos al padre que lo deshereda o haber atentado contra la vida del cónyuge del testador). De esta forma los hijos, o descendientes en su ausencia, el cónyuge superviviente u otros familiares en diferentes supuestos deberán percibir obligatoriamente la mayor parte de los bienes que constituyen el cauda hereditario.

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En líneas generales el cónyuge sobreviviente solo percibirá el uso y disfrute vitalicio (no la plena propiedad) de una parte de la herencia y sólo el tercio restante puede ser dispuesto por el testador a su favor o de terceros. Obviamente lo anterior es un mero resumen de las situaciones que se pueden plantear como cuando existen cónyuges en segundas nupcias e hijos del primer matrimonio, etc.

Lo anterior es sólo un esbozo de la normativa legal española, que además tiene excepciones en varios territorios en los que rigen normas históricas antiquísimas como en Navarra, País Vasco o Cataluña.

Hasta la fecha se ha venido recomendado a los británicos e irlandeses que en sus disposiciones testamentarias, ya sean en el Reino Unido o en la República de Irlanda, o en su caso mediante el otorgamiento de testamento en España, limitados a los bienes en España, se dispusiera en la forma que estimasen oportuna, pero la reciente Sentencia de Tribunal Supremo hace que pueda entenderse que una vez la ley británica o la irlandesa se remita a la ley española en cuanto existan bienes inmuebles en España, la ley española pueda ser de aplicación a la totalidad de la herencia dado los referidos principios de unidad y universalidad, por lo que los bienes, al menos los que se encuentran en España, deban ser distribuidos de forma imperativa como dispone la ley española.- Es decir que a los hijos les correspondan forzosamente un tercio de los bienes a partes iguales, un segundo tercero también para uno o todoslos hijos pero en la proporción que el testador establezca y a la esposa como máximo otro tercio si así lo dispone el testador o si, por ejemplo, la esposa no es la madre de los hijos.

Actualmente muchos británicos e irlandeses han otorgado testamentos disponiendo de sus bienes en España, muchas veces dejando sus bienes en nuestro país a su cónyuge sobreviviente y en caso de fallecimiento previo o al mismo tiempo del cónyuge, para que heredaran sus hijos.

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Por todo ello creemos que en vista de la nueva Sentencia del Tribunal Supremo sería conveniente que se otorgara nuevo testamento en España, referido a los bienes en España, en el que el testador británico o irlandés, estipulase en aquel que conforme a lo dispuesto en el Reglamento Europeo nº 650/2012 se someten enteramente a lo dispuesto en la ley inglesa, escocesa, etc. o de la República de Irlanda, aunque los bienes, incluso inmuebles estén en territorio español.

Esa opción sería válida si ello se expresa tanto testamento otorgado en España como si se otorga en su país de origen.

Lizarza Abogados, Julio 2015

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ICONO PEQUEÑA BRITANICAIn compliance with the new legal provisions concerning money laundering and terrorism financing prevention,  Spanish banks are checking that their clients’ identity documents and tax numbers are updated and that their signatures have been electronically recorded on their computer systems, etc.

If the above requirements are not met, your account may soon be BLOCKED (frozen).

Dinero congelado Imagen de archivo libre de regalías

It is therefore important for you to contact the office of your bank where you have an open bank account to check whether the above requirements are being met and to update or add to your existing personal information where applicable.

If there are any persons authorised to operate your account, they will need to do the same.

This is something that may only be done “in person” by the account holder or holders, as the banks will not provide any information to third parties who are not formally authorised signatories for the account.