(Especial referencia a la inversión en propiedades)

    El pasado día 29 de septiembre de 2013  entró en vigo  la Ley de Apoyo a los emprendedores     y   su internalización, en el que aparecen nuevas medidas para facilitar las inversiones exteriores  en España,   tanto en sociedades, en bienes inmuebles, como en otros sectores.

Sin duda con el ánimo de atraer a España capitales de ciudadanos de otros países se han aprobado nuevas normas para facilitar la entrada y permanencia en España de extranjeros que no sean ciudadanos de la Unión Europea (por ser ya estos beneficiarios de los derechos de libre circulación y residencia).- Los ciudadanos “no UE” a quienes van dirigidas estas medidas deben tener la consideración legal de “inversores”, “emprendedores”, “profesionales altamente cualificados” o “trabajadores que efectúen movimientos intra-empresariales dentro de la misma empresa o grupo de empresas”.

 En este artículo haremos una referencia general a las diferentes clases de inversión que “facilitan” a los que la realizan su estancia o residencia en España, pero de forma especial nos referiremos en esta primera parte a los que realicen inversiones en bienes inmuebles (I), para hacerlo en sucesivas entregas a otras clases de inversión.

Estas medidas, como antes se indican, tienden a facilitar la entrada y permanencia en España, pero exige el cumplimiento de las condiciones alegalmente establecidas con anterioridad para estancias no superiores a tres meses del Reglamento (CE) 562/2006 o las condiciones de estancia del Reglamento (UE) 265/2010 (Schengen) y Reglamento (CE) 562/06 referido a la circulación de personas con visados de larga duración y autorizaciones de residencia.

VISADOS DE ESTANCIA Y DE  RESIDENCIA

PARA INVERSORES:

El extranjero no residente que pretenda entrar en territorio español para realizar una inversión significativa, podrá solicitar o bien un visado de estancia o bien un visado de residencia, ya haga la inversión en inmuebles directamente o a través de una persona jurídica (v.g. sociedad mercantil) no domiciliada en territorio considerado por ley española como “paraíso fiscal”, en la que de forma que directa o indirectamente ostente la mayoría de los derechos de voto que le permita tener en control efectivo de sus órganos de administración.

INVERSIÓN SIGNIFICATIVA:

La “inversión significativa” que se exige al extranjero no residente para esta clase de visados o autorizaciones viene determinadas en unos casos por la “cuantía económica de la inversión” y por otros por la naturaleza o sector al que aquella se dirija.

Las “inversiones significativas” que se basan en la cantidad económica que se ha emplear, se atendrán a los siguientes valores mínimos:

• Cuando se adquieran bienes inmuebles por valor igual o superior a 500.000,00 €.
• De al menos 2.000.000,00 € cuando se adquiera deuda pública.
• De un mínimo de 1.000.000,00 € cuando se adquieran en acciones o participaciones sociales de empresas españolas.
• Cuando se efectúe un depósito bancario en entidades financieras españolas de al menos 1.000.000,00 €.

No hay tampoco que olvidar, aunque no sea el objeto preferente de este resumen, que existen otras clases de inversiones significativas que no requieren el requisito de una cuantía mínima de inversión cifrada en dinero, sino que se basa en los que podríamos llamar la “calidad” de la inversión, ya sea por razones sociales, de innovación etc., el desarrollo de un proyecto empresarial en España y que pueda ser considerado de interés general por crear puestos de trabajo, tenga un impacto económico relevante en una determinada área geográfica o constituya una aportación importante a la innovación científica o tecnológica.

(I)   INVERSIÓN SIGNIFICATIVA EN BIENES INMUEBLES

REQUISITOS.

Para solicitar el visado de estancia o posterior autorización de residencia por este motivo la inversión con aportación dineraria ha de ser por cuantía neta de al menos 500.000,00 € por cada solicitante (*) y han de destinarse íntegramente a la adquisición de bienes inmuebles (es decir primero se invierte y luego se solicita el visado).

La referencia a bienes inmuebles no significa en modo alguno que se refiera a un solo inmueble, ni a una sola clase de inmuebles, sino que puede ser una vivienda residencial (sea para residencia personal o no), un local de negocios, un terreno rústico o urbano u otras clases de inmuebles, como puede ser la de alojamientos turísticos (apartamentos turísticos, habitaciones de hotel, unidades de hotel-apartamentos, etc.).

Por cuantía neta ha de entenderse que la cantidad empleada en la “inversión” ha de ser de al menos 500.000.00 € efectivos, libre de toda carga o gravamen.- Es decir lo que efectivamente el extranjero inversor aporta a la economía española ha de ser al menos de 500.000,00 €.- Lo que supere esa cantidad si puede estar sometido a carga o gravamen.

Pongamos un ejemplo: Si se adquiere un inmueble por precio de 800.000,00 € el comprador ha de aportar la cantidad neta de al menos 500.000,00 € “libre de carga o gravamen” y a tal efecto esa cantidad mínima no debe provenir de un préstamo hipotecario u otro derecho con trascendencia real (es decir una garantía inscrita en el registro de la propiedad, como condición resolutoria, etc,). Lo que exceda de esos 500.000,00 € (en este ejemplo la suma 300.000,00 €), si puede provenir de una hipoteca (aunque grave la totalidad del inmueble) o estar garantizada esa parte del precio con una condición resolutoria, etc.

¿Pero cuáles son los conceptos que se puede incluir o integrar en esa suma mínima de  500.000,00 €?

Téngase en cuenta que la Ley habla de “inversión” y obviamente en ella está fundamentalmente incluido el “precio acordado”, pero surge la duda si podemos considerar como parte de esa cantidad mínima los gastos inherentes a la adquisición, ya sea obligatorios, como los impuestos (IVA, Trasmisiones Patrimoniales, Honorarios de Notaría y Registro) o no legalmente obligatorios, como los honorarios de abogados o del agente de la propiedad inmobiliaria, que al menos a efectos tributarios si se consideran parte del valor de adquisición de los inmuebles.

Otra cuestión importante es la referencia a que esa cantidad mínima de 500.000,00 € no deba ser “la causa” de la carga o gravamen.- Parece claro, máxime cuando se establece en el artículo 64 de esta Ley que la forma de acreditar la inversión en la adquisición es la certificación del registro de la propiedad, donde se han de reflejar las “afecciones” del bien inmueble, que en palabras de J. Domínguez Plata “es considerada como la forma de quedar expresamente la finca sujeta a aquellos gravámenes, y por tanto, quedan excluidos del concepto de gravamen a los efectos de Ley Hipotecaria  <<los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial, …>>.

Ello nos llevaría a la conclusión, entre otras, que un préstamo personal de un tercero o de una entidad bancaria, que no se garantice con una hipoteca u otro derecho o gravamen real, no estaría incluido de forma literal en ese requisito de  “no ser carga o gravamen”, o lo que es lo mismo esa “inversión mínima de 500.000,00 €” puede ser financiada, incluso por un banco español, siempre que ello no se garantice con una carga real inscrita en el registro de la propiedad.

A efectos prácticos y dado que al final el visado debe ser concedido por una autoridad administrativa lo importante es que el la certificación registral no conste carga alguna relacionada con la suma mínima citada y obviamente un préstamo personal no constará en la certificación.

FORMA DE ACREDITAR LA INVERSIÓN EN BIENES INMUEBLES.

La adquisición de la propiedad se ha de acreditar con certificación con información continuada de dominio y cargas del registro de la propiedad correspondiente, o en caso, si el proceso de inscripción no está concluido, con certificación de que ese proceso de inscripción sigue en trámite dentro de los plazos legales, junto con los documentos acreditativos del pago de los impuestos correspondientes a la adquisición.

EFECTOS DEL VISADO DE ESTANCIA Y DE LA AUTORIZACIÓN DE RESIDENCIA PARA INVERSORES.

Este visado de estancia sin más obtenido en la oficina diplomática o consular correspondiente es título válido para residir en España durante al menos un año, pero si un extranjero desea residir por un periodo superior, podrá solicitar una autorización de residencia específica para inversores, con validez en todo el territorio español (territorio continental o peninsular, Islas Baleares, Islas Canarias, Ceuta y Melilla).

Hay que advertir que  ni con el visado de estancia ni con la autorización  residencia está el residente autorizado para “trabajar” en España, ya que para ello se necesita un permiso de trabajo.

Para formular la solicitud de residencia para inversor se han de cumplir los siguientes requisitos:

•  GENERALES: (i) no encontrarse irregularmente en territorio español, (ii), ser mayor de 18 años, (iii) carecer de antecedentes penales por delitos tipificados como tales en España cometidos en su lugar de residencia durante los cinco últimos años, (iv) no figurar incluido como “rechazable” en un país con el que España tenga convenio  en tal sentido, (v) contar con un seguro de enfermedad con entidad autorizada para operar en España, (vi) contar con los recursos económicos suficientes para sí y su familia durante el periodo de residencia en España.- Ha de tenerse en cuenta que este permiso es de residencia, no de residencia con permiso de trabajo, (vii) abonar la tasa de tramitación de visado, (ix) junto al residente inversor podrán solicitar la residencia el cónyuge, hijos menores o hijos mayores objetivamente incapaces para mantenerse independientemente, (x) cumplir las obligaciones tributarias y de seguridad social y (xi) cumplimiento de las obligaciones legales respecto a la prevención de blanqueo de capitales.

• ESPECÍFICAS: (i) haber obtenido previamente el “visado de residencia para inversor al que antes hemos hecho referencia, que éste se encuentre en vigor o al menos que no haya transcurrido 90 días desde que expiró, (ii) Haber viajado a España al menos una vez durante el periodo autorizado a residir, (iii) El solicitante deberá demostrar que sigue siendo propietario del bien inmueble o inmuebles por la cantidad mínima exigida de 500.000,00 €, acreditándolo con certificado o certificados de dominio del registro de la propiedad que corresponda al inmueble o inmuebles y deberá estar fechado dentro de los 90 días anteriores a la solicitud de residencia.

Esta autorización inicial de residencia para inversores tendrá una duración de dos años, pero podrá solicitarse su renovación por otros dos años.

Anteriormente hemos señalado que se exige para cada “inversor solicitante” una inversión mínima de 500.000,00 €, por lo que parece que tanto el cónyuge e incluso los hijos deberán tener también invertir cada uno  esa mínima cantidad de 500.000,00 € .

Se ha indicado anteriormente como REQUISTO GENERAL <véase el apartado (ix) >,  que la solicitud de visado del cónyuge, hijos menores y en algunos casos los hijos mayores podrán solicitar conjuntamente la autorización de residencia, pero cuestión distinta a la solicitud para cualquier clase de autorización de residencia, es que se exija como REQUISITO ESPECÍFICO para solicitar el visado o autorización de residencia por inversión significativa, que cada solicitante deba ser individualmente inversor en al menos la cantidad de 500.000,00 €.

Así se infiere del texto literal del  Artículo 62 de la Ley que se titula “requisitos generales para la estancia o residencia”, y que dispone: “sin perjuicio de la acreditación de los requisitos específicos para cada visado o autorización…” Por su parte el siguiente artículo 63 señala cuales son los requisitos específicos para solicitar el visado de estancia o en su caso la autorización de residencia por inversores, y la fundamental es la “inversión significativa de capital en la cuantía mínima para cada supuesto legalmente previsto”.

Puede parecer excesivo y el que suscribe así lo cree, pero estimo que al menos es la interpretación más ajustada al texto de la norma, pero que obviamente puede haber otras interpretaciones. Habrá que estar por tanto a un futuro desarrollo en norma reglamentaria española de estos preceptos o al menos cual es la aplicación práctica de esta Ley.

Como conclusión de esta primera entrega, la inversión en bienes inmuebles para esta clase de visados o autorización de residencia va destinada a personas con alta capacidad económica, que ayuden con su inversión a la economía nacional y que no sean carga para el Estado, ya que deben tener la suficiente capacidad económica para residir sin “trabajar” en España y no ser carga para la seguridad social.

Pero esta inversión puede ser “no productiva” en el sentido de que el inmueble puede ser simplemente una residencia personal sin que de ello el inversor obtenga réditos, sino que puede ser también productiva, ya que el inmueble  o inmuebles pueden ser viviendas destinadas al alquiler u otras actividades económicas permitidas, locales de negocios, terrenos, alojamientos para su explotación turística, etc.

En sucesivas entregas analizaremos los visados y autorizaciones de estancia y residencia para las personas que vayan a realizar una actividad empresarial en España, para los llamados “emprendedores”, para la inversión en sociedades, deuda pública, imposición de depósitos bancarios, etc.

Pero analizaremos también una modificación de suma importancia como es la autorización de residencia con periodos de ausencia del autorizado (empresario o empleado) por más de seis meses al año, que realizado sus actividades en el extranjero tenga fijada su base de operaciones en España.- Téngase en cuenta que hasta ahora toda persona con autorización de residencia en España es en principio residente fiscal en España, o que sin tener autorización de residencia (v.g. en el caso de los ciudadanos UE) no residan en España seis meses y un día, pero si tenga sus intereses vitales en España (v.g. que si cónyuge, hijos, etc.  que si residan ese periodo en España), pueden ser considerados por la Hacienda Pública como residente fiscal en España y por lo tanto debiendo tributar personalmente en España por “toda su renta mundial» a no ser que se demuestre que sus intereses económicos están fundamentalmente fuera de España y que no residen en nuestro pais más de 182 días al año.. Si pudiéramos llegar la conclusión de que esa persona con autorización de residencia, y que no resida en España más de seis meses no es residente fiscal en España, aunque si lo hagan su cónyuge o hijos, si puede ser una medida de gran trascendencia económica que favorezca la inversión inmobiliaria en España.

FJ Lizarza .- Abogado – Octubre 2013