La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (L.A.U.) ha sido parcialmente reformada por la Ley 4/2013 de 4 de junio y con ello se añade una nueva fecha para determinar cuáles son las normas legales aplicables en todo o en parte a los arrendamientos según el día en que se concluyó el contrato. De esa forma hay arrendamientos en España que parcialmente se rigen por la antigua Ley de Arredamientos de 1964, los que se rigen por el Decreto de 9  de mayo de 1985, por la Ley de 1994 y ahora por esta misma ley modificada por las nuevas normas que aparecen en el reciente  Decreto de este mismo año.

  Pero este artículo de opinión, como su propio nombre indica, se limita a las novedades  introducidas hace algo más de un mes, aunque de modo resumido, genérico y sin pretensión alguna de ser exhaustivo en cuanto a los cambios producidos dada su amplitud y trascendencia.

La L.A.U. de 1994 ahora reformada sigue teniendo como ámbito de aplicación sólo los arrendamientos de edificaciones urbanas, tanto las viviendas de fincas urbanas que “se destinan a vivienda”, como  las que se destinan a otros usos.

ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS

Esa primera denominación de edificaciones destinada a “vivienda” es equivoca, ya que se refiere únicamente a aquellas cuyo destino “primordial es la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino”

A todas las demás edificaciones, incluso las que físicamente son viviendas, pero se destinan a un uso temporal, así como las demás edificaciones destinadas a negocios (ya sean habitables o para el desarrollo de un negocio concreto), las viene a llamar (obviamente y en principio sólo a los efectos de esta Ley), “fincas que se destinan a usos distintos de la vivienda”.

La mayoría de las novedades de esta reciente norma se refieren a las que podríamos llamar “viviendas para residencia permanente”, y más concretamente a las “condiciones del contrato de alquiler”, que no se dejan a la libre voluntad de lo que las partes convengan, sino las que  la ley impone, aunque las partes hubiesen deseado otra cosa, o al menos la que una parte hubiese deseado imponer para decidir si alquilaba la vivienda de su propiedad o no. En otras palabras – se incluyan o no en el contrato- hay condiciones del arrendamiento que la ley impone y las partes no pueden cambiar ni renunciar a ellas por anticipado.

DURACIÓN

Los contratos de arrendamiento de vivienda (de uso primordialmente permanente) tendrán una duración mínima de “tres años”, aunque se hubiere acordado un periodo menor, por lo que sea cual sea el tiempo acordado de arrendamiento – en la práctica- el inquilino lo puede extender hasta tres años, aunque no quiera el arrendador.- Esta es una de las novedades importantes de la reforma de este año, que antes obligaba al arrendatario a cinco años. Y si en la Ley anterior el contrato se prorrogaba “de hecho” de forma tácita extendiéndose a tres años más, en a actual reforma lo reduce a tan sólo un año más.

También es importante destacar que aunque se pacte un contrato de un año de duración o de más tiempo, el inquilino podrá desistir del arrendamiento transcurrido los seis primeros meses, con tan sólo un preaviso de un mes. No hay sanción para ello, a menos que se pacte en el contrato una sanción máxima de un mes de renta por cada año que reste de duración pactada o la parte proporcional de la renta de un mes cuando el año que reste no sea completo.

VENTAJAS DE LA INSCRIPCIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

El tratamiento de los contratos de arrendamiento será muy diferente si se inscriben en el registro de la propiedad, ya que sólo en el caso de inscripción perjudicará a terceros, es decir que el derecho inscrito prevalecerá frente a terceros, pero no ocurrirá así en caso contrario. Si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el registro de la propiedad quedará resuelto anticipadamente en varios de los casos que el derecho del arrendador  (de propiedad, usufructo, etc.) quede resuelto por ejercicio de un retracto convencional, subasta del bien por ejecución hipotecaria, sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra.

Además si el derecho no está inscrito y se transmite la vivienda, el nuevo propietario no quedará forzosamente obligado a subrogarse en la  posición del arrendador, lo que determinará la extinción del contrato de arrendamiento como máximo en los tres meses siguientes desde que el nuevo propietario se lo notifique al inquilino.

Hay que destacar que actualmente una de las parted del contrato  no puede obligar a la otra a elevar a escritura pública el arrendamiento, lo que por otra parte resulta necesario para la inscripción en el registro de la propiedad.- Seguramente los arrendadores serán renuentes a dicha elevación y por tanto a la inscripción en cuanto de una forma u otra limita sus derechos.- No obstante esta situación puede cambiar a tenor de lo dispuesto en esta Ley  cuando se prevé que en el plazo de nueve meses desde su entrada en vigor se establecerán reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos urbanos al Registro de la Propiedad.

ACTUALIZACIÓN DE RENTAS

Importante modificación es el sistema de actualización de la renta, que si en la anterior Ley quedaba forzosamente indexada al IPC general nacional, ahora sólo lo hace de forma supletoria a los posibles pactos que al efecto establezcan libremente las partes en el contrato de arrendamiento.

OBRAS DE REFORMA Y MEJORA

Se contienen además en la nueva regulación otras disposiciones sobre la posibilidad o exigencia de obras de reforma y las consecuencias de ello en uno u otro caso, ya sean aumentos de rentas o indemnizaciones y variaciones en la legislación procesal civil para los desahucios.

ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS Y PARA USO DISTINTO DE VIVIENDAS

Esta clase de arrendamientos se refiere a las edificaciones como locales comerciales o aquellas edificaciones que en el sentido físico y estructural son realmente viviendas (edificaciones que pueden ser habitadas como viviendas), pero que no se destinan a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.

Hay que resaltar que las edificaciones-viviendas que no se destinan a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del inquilino (y que por lo tanto y en gran medida no les afecta la regulación que antes hemos indicado), son, entre otras las siguientes

–          Los arrendamientos de vivienda por temporada, que como su propio nombre indica no son para satisfacer la necesidad de vivienda permanente del inquilino.- Por ejemplo las que se alquilan para la temporada de verano u otras.

 En el pasado, bajo el título de arrendamiento por temporada, se ha querido incluir  los arrendamientos por 11 meses, como si se pudiese evitar la aplicación de las normas de arrendamiento de vivienda permanente.

Ello es simplemente un fraude de ley y por lo tanto prohibido por ella.

Los arrendamientos falsamente de temporada que se de esta forma se suscriban sin ser realmente de temporada, sino para que realmente se destinan a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del inquilino, se reconducen automáticamente a las normas generales de los arrendamientos de vivienda permanente, con lo que la regulación será de hecho más dura al no haber sido previstas por ese motivo en el contrato las cláusulas que permite la ley y que mitigan el rigor de esta clase de arrendamiento.

–          Los arrendamientos que se arrienden integrados “en una oferta turística”, deberán cumplir además las normas de explotación turística que se encuentran en la legislación especial de este tipo de actividades.

REGISTRO DE MOROSOS

Importe es destacar que la Ley prevé un registro de morosos (registro de sentencias firmes de impago de rentas de alquiler), que podrá ser consultado por quien pretenda arrendar una vivienda para conocer si la persona que quiere arrendar está condenado en sentencia firme en procesos judiciales anteriores o de igual forma en el sistema de arbitraje.- Esta consulta queda limitada a la persona que pretende arrendar y para ello el posible arrendador debe presentar en este registro su borrador de contrato.- La anotación de esos morosos desaparecerá en el plazo máximo de seis messs o antes si el moroso ha pagado por impago de la renta a la que fue condenado, todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en LA Ley de Protección de Datos de Carácter Personal.

Este registro de morosos, si es ágil, puede significar poner coto o al menos disminuir los “inquilinos profesionales del impago”, que tanto daño hacen a los propietarios de viviendas que por su culpa no se atreven a arrendar y a los “inquilinos cumplidores” que se enfrentan a condiciones más duras (incluido el importe de la renta) por la desconfianza de loa propietarios.

¿SE FLEXIBILIZA EL ALQUILER Y POR LO TANTO SE PROMUEVE SU USO CON ESTAS NORMAS?

Con estas reformas y otras que se contienen en esta ley y que por el reducido espacio de este artículo no se comentan en este momento, se pretende una flexibilización del alquiler, como forma der acceso a la vivienda.

El que suscribe cree que desde hace décadas se pretenden agilizar los procesos de desahucios para los inquilinos que no pagan la renta convenida –en algunos casos auténticos profesionales del impago- y para ello se acortan plazos en los procedimientos judiciales de los que de forma real únicamente se cumplen los que se conceden a las partes para evacuar los trámites que les corresponde (so pena de perder ese derecho a hacerlo) y con ello se merma la capacidad de defensa de los partes, mientras que otros plazos del procedimiento, como los que corresponde cumplir a los servicios de notificaciones  y al propio Juzgado son sistemáticamente incumplidos, llegando esos retrasos a meses y más meses.

A modo de símil: Estas medidas de agilización de los procedimientos es como el “software” de última generación”, pero se instala y utiliza en un una maquinaria o  “hardware” obsoleto.- En esta ley se vuelve a tratar la “enfermedad” de la lenta aplicación de la justicia (y ya van décadas) de la misma forma, lo que sin duda seguirá siendo un fracaso, mientras la maquinaria de la administración de justicia no funcione correctamente.