¿A QUIEN LE DEBO MI HIPOTECA?

 CESIÓN POR EL BANCO DE SU CREDITO HIPOTECARIO

A OTRO BANCO O COMPAÑÍA.

Algunos de nuestros clientes han venido pagando las cuotas mensuales de su hipoteca en la misma forma que venían haciendo hasta ahora, es decir con cargo directo en la cuenta en la que se domiciliaron sus pagos y en ocasiones no se han dado cuenta que el acreedor hipotecario (es decir el banco o entidad financiera que les concedió el préstamo hipotecario), ha vendido o cedido ese crédito a otro banco o a una sociedad financiera.

Esto está ocurriendo últimamente de forma muy frecuente debido a la crisis de los bancos y del sistema financiero.- Así vemos como un banco transfiere su cartera de créditos hipotecarios a una sociedad del mismo grupo, o a otras compañías- a veces muy agresivas- que de dedican a este negocio y no son pocos los deudores de esta hipoteca que no se enteran hasta muy tarde o cuando van a vender su propiedad y necesitan cancelar su hipoteca.

Ante ello la primera pregunta es siempre si esto es legal o si es legal en la forma en que se ha hecho, es decir sin el consentimiento o simplemente sin el conocimiento del  deudor. Y tras contestarse uno mismo que será legal cuando lo han hecho y habrá que aceptarlo vuelven a preguntarse si esto les perjudica o beneficia.

Los bancos y demás entidades financiera suelen incluir la cláusula expresa que les posibilita ceder o transferir la hipoteca sin necesidad del consentimiento del deudor y también suelen expresamente indicar que no se podrá ceder por el deudor la hipoteca a un tercero, es decir ”yo banco” si puedo ceder mi posición como acreedor, pero tu deudor no puedes.- ¿Es ello legal?

Efectivamente si lo es, incluso aunque esas clausulas expresas no se hubiesen incluido en el contrato de crédito hipotecario.- Y lo es por una razón, que no es otra que las condiciones del préstamo no cambiarán si cambia el acreedor y parece que ello no perjudica al deudor, que ya ha obtenido el dinero adeudado y que debe devolverlo –en un caso al primitivo acreedor y en otro al- en las mismas condiciones pactadas.- ¿Y por qué no puede hacer lo mismo el deudor? : la razón no es otra que el deudor es quien debe el dinero y el banco le dio el préstamo porque confiaba en la solvencia de ese deudor. Lo contrario daría lugar a que alguien pudiese vender su casa a un insolvente y que el nuevo deudor insolvente dejara de pagar.

Por ello, conforme a las clausulas del contrato de préstamo hipotecario, el acreedor, es decir la entidad financiera, o sin existir esa cláusula,  puede transferir sin el consentimiento del deudor el crédito hipotecario a un tercero.

Lo que si tiene como obligación es notificar o poner en conocimiento del deudor la cesión del crédito y por tanto quien es el nuevo acreedor.

¿Qué ocurre si así lo hacen? Pues que esa transferencia del crédito sigue siendo válida, pero si no se lo notifica al deudor, los pagos que éste haga al primitivo acreedor seguirán siendo válidos hasta que realmente por un medio u otro tenga conocimiento de esa cesión.

La normal es que esa cesión se notifique al deudor, pero si en algunos casos no ocurre es porque el  propio banco cedente y el banco o compañía financiera  dejan como domicilio del pago la misma cuenta  pactada en la que se debería realizar el pago por el deudor y con ello  se ahorrarse el coste de esas notificaciones.

Seguramente algunos deudores hipotecarios se encontrarán más a disgusto con la nueva entidad acreedora, que puede ser más exigente con el deudor si no cumple plazos u otras condiciones. Pero ello no es motivo legal oponible, porque el nuevo  acreedor puede ser estricto en exigir lo pactado, pero puede exigir nada más que lo pactado y no puede hacer más gravoso el cumplimiento de las obligaciones del deudor  que han sido pactadas.

Esto es importante tenerlo en cuenta y no puede el nuevo creedor exigir al deudor que sus comunicaciones con él (y lo pongo como ejemplo porque ha ocurrido), tengan que realizarse por una muy cara llamada telefónica  a un número de teléfono a Nueva York………..